小規模の賃貸オフィスの見つけ方｜レンタルオフィスとの比較
オフィスの移転を検討したときに、いまあるオフィスの原状回復をどこまでやるべきかと疑問を持った人も多いのではないでしょうか。賃貸オフィスでは借りている会社側・事業主に原状回復義務が伴います。
ただし賃貸住宅の原状回復とは異なる部分があるため、移転に備えて正しい知識を得ておく必要があるでしょう本記事ではそんなオフィス移転準備をはじめた担当者に向け、オフィスの原状回復義務の範囲について解説します。
加えて原状回復をする実際の流れやかかる費用についても紹介しますので、ぜひ参考にしていただき、オフィス移転をスムーズに進めるため、原状回復について抜かりなく把握しましょう。
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に借りたときと同じ状態に戻すことを指します。賃貸オフィスでもその原状回復は必要で、借り主は借りた当時と同じ状態に回復させなければいけません。
ただし原状回復範囲についての正確な項目は、その要件によって異なっています。
オフィスの原状回復は、借主がおこなう必要があります。これは、民法によって定められています。
以下で、原状回復に関する具体的な法律の内容について紹介します。
原状回復は法律により借り主に100％の負担義務があるとして、法律でも定められています。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用元：e-Gov法令検索「民法第六百二十一条（賃借人の原状回復義務）」
つまり民法第六百二十一条を要約すると、基本的なオフィス使用による経年劣化による損傷については原則として借り主に原状回復の義務はありません。ただし、この規定は任意規定のため、民法と異なる規定を定めた場合その規定が優先されます。例えば、「経年劣化による摩耗損傷も原状回復の対象とする」などの規定です。
一方で通常のオフィス使用を超える損傷があるケースは、原状回復させる義務が生じます。例えばこれはオフィスを借りたときより、アップグレードした設備なども「通常の使用を超える」とみなされることもあるでしょう。
これらは全て借り主が原状回復として工事を依頼し、その費用を支払う必要があります。原状回復は「借りた当時と同レベルに回復をおこなう」という点が争点になるのです。
借り主が100％負担があると聞くと理不尽だと感じる人もいるでしょう。これは原状回復に必要な費用が事前に想定できないことが理由です。
オフィスの内装を変更し、引き渡した際の状態が、日々の業務でどの程度消耗するかは、事前に予測することは難しいのが現実です。
だからこそ退去時に「自分たちが消耗させた部分は回復して返してください」として、借り主側に原状回復をしてもらうことになっています。
賃貸契約における原状回復については、国土交通省でもガイドラインが発表されています。ただしこのガイドラインが適用されるのは賃貸住宅で、賃貸オフィスには適用されません。
住宅は住む延長で起こりうる摩耗・劣化で予想ができますが、前述したようにオフィスでの傷みは借り主の使い方次第で異なるためです。つまりオフィスでの原状回復は、一般的な原状回復範囲などと全く異なると考えておく必要があります。
オフィスでの原状回復範囲は、どのように決められているのでしょうか。じつは法律で定められた通常を超える損傷部分以外に、原状回復が必要になる箇所があります。
重要となるのはオフィスを借りた時の契約書の内容です。ここからはオフィスでの具体的な原状回復範囲について解説します。
オフィスでの原状回復は事前の賃貸契約書に、どのように記載されているかで範囲が左右されます。項目としては賃貸借契約書には、原状回復条項として記されています。
オフィス向けの契約として「ハウスクリーニングはしてください」「退去時は機材は撤去してください」といったように具体的な原状回復について決めているケースがあります。
このような原状回復についての明確な指示がある場合は、記された原状回復範囲に基づき原状回復をおこなわなければいけません。
実際に賃貸オフィスでは以下のような原状回復の範囲例があります。
これらの原状回復範囲は一例です。まずは契約書を確認し、正確な原状回復の範囲を把握しましょう。
原状回復の範囲例を見ると想像より費用がかかるかもと不安を持ち始める人もいるでしょう。そこで次に原状回復にかかる費用相場を見ていきましょう。
正確な部分はオフィスの傷み具合や契約内容により左右されますが、費用相場を知っておけば、かかる費用に備えることができます。
オフィスが30坪以下のケースは、小規模オフィスに区分されます。小規模オフィスの原状回復費用は、坪単価2～5万円／合計で90～150万円ほどが相場です。
オフィスは大きいほど原状回復部分が増えてしまうため、小規模オフィスでは比較的軽微な費用であることもあるでしょう。
100坪未満のオフィスは、中規模オフィスです。中規模オフィスの原状回復費用は、坪単価3～5万円／合計90～500万円ほどが相場となっています。
中規模オフィスは坪数によって左右されるため、小規模オフィスに近い費用で収まるケースもあれば100坪に近づくほど費用が膨らむケースもあるでしょう。
100坪以上のオフィスは、大規模オフィスになってしまいます。大規模オフィスの原状回復費用は、坪単価5～10万円／合計500～1,000万円が目安です。
大規模オフィスのケースはデスクなどの物理的な備品の数の撤去の数も多いです。また、部屋数やエリアも増えてくるため、原状回復が必要な箇所・数が増えるため、費用も膨らみやすくなっています。
ある程度まとまった原状回復費用をオフィス移転費として盛り込んでおく必要があるでしょう。
オフィスの原状回復費用は、時期やオフィスの状態によって異なります。たとえば、以下のケースでは原状回復費用が高くなります。
それぞれで費用が高くなる理由について解説していきます。
オフィス移転が集中する1～4月は、決算や新年度に向けた動きから繁忙期となり、原状回復工事の費用が高額になりやすい時期です。同様に決算前の9～12月も混雑します。
対して6～8月の閑散期は、業者側も人手や機材を確保しやすく、割増料金が発生しにくいメリットがあります。万一のトラブル対応も迅速で、希望のスケジュールで施工してもらえる可能性が高まります。
エレベーターがない建物や重機が入りにくい立地、駐車場が確保できない環境など、作業条件が厳しいオフィスでは原状回復工事の効率が低下します。資材や廃材の搬出入に手間がかかり、作業時間が延長されるため、通常より多くの人員配置が必要になります。
これらの作業環境の制約は、必然的に工事費用の増加につながります。
特殊な内装が施されているオフィスは、原状回復工事の費用が高額になりやすい傾向があります。たとえば、高級木材や特注の装飾、複雑な間仕切りシステム、特殊な天井構造などが該当します。
これらの内装材は撤去作業に専門的な技術や工具が必要となり、通常よりも慎重な解体作業が求められます。また、特殊素材の処分には追加コストがかかることもあります。
建設資材や廃棄物処分費が高騰している時期は、オフィスの原状回復費用も連動して上昇します。特に木材、鉄鋼、石膏ボードなどの基本建材が値上がりすると、壁や床の復旧コストに影響します。
また、産業廃棄物の処理費用が上昇すると、解体した内装材の処分にかかる経費も増加します。
高級ビルや新築ビルからの退去時は、原状回復費用が高額になる傾向があります。これらのビルは一等地に位置することが多く、そもそも坪単価が高いため施工費も比例して上昇します。
さらに、先進的な空調管理システムや高度なセキュリティ設備が導入されていることが多く、これらのリセットや設定変更には専門知識を要する作業が発生します。
原状回復工事を実施する業者があらかじめ決められている「指定業者制度」を採用しているテナントでは、相場以上の費用がかかるケースがあります。オーナーや不動産会社が原状回復業者を指定する仕組みでは、業者間の価格競争が発生しないため、通常より高額な見積もりが提示されやすいのです。
特に商業施設や大手デベロッパーが管理する物件では、この指定業者制度が一般的に採用されており、テナント側に業者選定の自由がないことで、費用面での交渉が難しくなる傾向があります。
オフィスの原状回復費用は、安くおさえられる可能性があります。少しでも費用をおさえたい場合は、以下の方法をおすすめします。
以下で、具体的な方法について解説します。
オフィスの原状回復費用をおさえるには、まず賃貸契約書の徹底確認をしてください。契約書には原状回復の範囲、条件、経年劣化への対応要否が明記されており、これを把握せずに工事を発注すると、後から変更が必要になったり予算オーバーを招いたりする恐れがあります。
また、不要な項目を特定してコストカットができる可能性もあります。不明点があれば必ず貸主に確認し、トラブルなく原状回復を実施しましょう。
原状回復工事はオーナー指定業者に依頼するのが一般的ですが、費用を抑えるには管理会社やオーナーとの交渉が有効です。特に入居期間が短い場合や少人数でのオフィス利用では、実際の傷み具合に応じて工事範囲を縮小できる可能性があります。
クリーニングのみで対応可能な箇所や、経年劣化と判断される部分については、工事不要と認めてもらえるケースもあります。
原状回復費用をおさえるには、複数の業者から見積もりを取る「相見積」が効果的です。最低でも2社以上を比較することで、工事内容と費用のバランスを評価できます。明確な相場を把握することで交渉力も高まり、より良い条件を引き出せる可能性が生まれます。
オーナー指定の業者がある場合でも、他社の見積もりを参考資料として持っておくことで、価格交渉を有利に進められる可能性があります。
原状回復工事の見積もりは、詳細に確認しましょう。特に注意すべきは、入居時よりもグレードの高い資材や設備が含まれていないかという点です。
「時代の流れ」や「旧資材の廃盤」を理由に高品質な材料が提案されるケースがありますが、原状回復はあくまで借りた時の状態に戻すことです。グレードアップは本来、貸主負担になります。
また、電気・設備工事などの専門的な項目も含まれるため、原状回復義務の範囲外の工事が紛れ込んでいないか確認しましょう。
内装・設備・什器などをそのまま残して居抜き退去することで、原状回復工事が不要となります。
ただし実施には物件オーナーの承諾が必須条件となり、次の入居者が決まらなかった場合は急遽原状回復工事を手配する必要があります。
次に移転するオフィスの原状回復費をおさえるなら、サービスオフィスの利用を検討しましょう。サービスオフィスであれば、タイルカーペットの交換程度となり、原状回復費が安価で済むケースが多いです。
サービスオフィスについては、以下の記事を参考にしてください。
オフィスの原状回復費用をおさえるには、適切な業者を選ぶことが大切です。なかには原状回復費として不要な項目を追加するケースもあるので注意してください。
以下で、原状回復業者の見つけ方を解説しますので、安心して依頼できる業者を見つけましょう。
細かな内訳が明示された見積書を提出する業者を選びましょう。後々のトラブルを未然に防ぐためにも、見積書の内容は重要です。
信頼できる業者は、専門知識のない依頼者にもわかりやすい言葉で見積書を作成します。たとえば「A室の東側壁面30㎡のクロス張替」「廊下天井照明器具交換一式」など工事箇所と作業内容が具体的に記載されているはずです。材料費・人件費・処分費などの費用区分も明確に記載されているでしょう。
透明性の高い見積書を提示する業者なら、追加請求のリスクが低く、安心して依頼できます。
相場に近い適正価格で見積もりを出す業者を選びましょう。原状回復費用は地域や建物の状態によって異なりますが、相場から大きく外れた価格設定は警戒してください。
極端に安い価格の場合、工事の品質低下や追加料金の発生リスクがあります。一方、不当に高額な見積もりは単純に損失となります。複数の業者から見積もりを取り、内容を比較して相場感を掴んでおきましょう。
実績の多さは経験と信頼性の証であり、様々な状況に対応できる技術力をもつ証拠です。そのため、業者選びの際はWebサイトやパンフレットで過去の施工例を詳しく確認しましょう。具体的な施工件数、ビフォーアフターの写真、工事の内容や工程が詳細に掲載されているかがポイントです。
また、類似物件での施工経験があれば、より安心できます。
透明性を持って実績を示す業者は、品質とコストのバランスがとれた施工が期待できる優良業者といえるでしょう。
原状回復の全工程を一括で引き受ける業者を選ぶことで、煩雑な調整作業の手間が軽減されます。複数の専門業者を個別に手配すると、スケジュール調整や責任の所在が不明確になりがちです。しかし、一括対応の業者なら窓口が一本化され、大幅な時間短縮につながります。
さらに優良な業者は、経年劣化による損耗を原状回復義務外と交渉してくれるケースがあります。
（ここまでで、費用について納得したうえで具体的な流れを知りたいと想定されるので、ここに流れを置く）
次に実際に原状回復を実施するときの流れについて予習していきましょう。主な流れは以下のようになっています。
基本的にはオフィスの契約満了日までに原状回復を終えて、引き渡しをしなければいけません。間に合うように手続きや原状回復を進めるようにしましょう。
原状回復工事の流れがわかれば、どれぐらいの手間と時間がかかるのか予想しやすいです。以下でそれぞれの工程も見ていきましょう。
まずは原状回復の条件を確認するために、賃貸借契約書を確認しましょう。原状回復の特約について、いずれかの具体的な指示があれば、それに準拠した原状回復をおこなうようにします。
また、もし住宅兼オフィスとしていた場合は、範囲が特殊なケースもあるため注意しながら進めましょう。オフィスとして使用していた部分だけは、オフィスとしての対応が必要なことも考えられます。
賃貸借契約書に施工業者が指定されていれば、指定業者に依頼をします。指定されてないケースなら、自社で施工業者を探しましょう。
なお、原状回復の業者選びでは見積もりを出してもらいましょう。さらに見積もりは1社だけではなく複数社の見積もりを依頼してください。金額の妥当性が判断しやすくなるほか、より依頼したいと思える信頼できる業者を絞ることができます。
依頼する業者を決めたら、オフィスの現地調査を実施してもらいます。原状回復をおこなう場所の確認をおこなうためです。見積もりとあわせて確認をし、依頼箇所をしっかりと確認していきましょう。
もし見積もりの内訳でわからない部分があったら、この時点で確認を取るようにしてください。なお、入念な確認のために何回か確認のやり取りが必要になることもあるため、時間には余裕を持っておきましょう。
次に最終的な見積もりを作成してもらいます。現地調査のうえ、打ち合わせして依頼した工事項目が盛り込まれているか、逆に不明な項目がないかしっかりと確認しましょう。
見積もりに納得できたら、工事開始・終了のスケジュールを確認して、早々に工事を進めてもらいましょう。
施工業者と決めたスケジュールをもとに、原状回復工事が実施されます。なお、ここで大切なのは施工業者に任せっきりにしないことです。工事が適切におこなわれているか監視するために、定期的な進歩報告をしてもらうようにしてください。
また、原状回復工事が依頼通りに進んでいるか確認するために、中間検査をしてもらうことも一般的です。しっかりと確認をして依頼通りに工事を進めてもらいましょう。
なお、原状回復工事にかかる期間は、工事だけで平均2週間～1ヵ月とされます。
原状回復工事が終了すると、施工業者立ち会いのもと、引き渡しがおこなわれます。依頼通りに原状回復はおこなわれているか、項目ごとに確認をします。
また、管理会社の担当者やオーナーなどとも原状回復に問題がないか確認をしましょう。問題が見つからなければ原状回復は終了です。
オフィスの原状回復に関するよくある疑問について、以下にまとめました。
それぞれの回答を確認し、疑問を残すことなくオフィスの原状回復を進めていきましょう。
原状回復の見積開始～退去までは6ヵ月ほどを見ておくことがおすすめです。施工会社探しや見積もりの比較、その先の工事内容の確認までは意外と時間がかかります。
なお、工事自体は2週間～1ヵ月程度です。ただし損傷が激しいケースでは、1ヵ月以上かかることもあるため、余裕あるスケジュールを組んでおくようにしましょう。
借主負担ではない原状回復工事が含まれていないか、不要な項目がないか確認してみましょう。賃貸借契約書に明記されている原状回復の条件は、基本的に借り主は守る義務があります。
しかし、逆を言えば明記されていない原状回復はやらなくてもよいということです。明記されていない箇所は、貸主側と相談しつつ原状回復工事をおこなわない方向性で進めていきましょう。
また、設備などはあくまでも「原状回復」なため、借りた当時以上の仕様とするは必要ありません。その点でも見積もりを削れる部分がないか確認してみましょう。
オフィス退去時の原状回復費用は「修繕費」として経費計上できます。
多くの場合、この費用は敷金と相殺される形で処理されますが、敷金を超える場合は別途支払いとなります。原状回復工事が大規模で費用が高額になる場合は「特別損失」として計上することも可能です。
オフィスの原状回復は、基本的に100％借り主負担となります。ただし原状回復する範囲については基本的なオフィス使用を超える設備などの傷みに加え、賃貸借契約書に盛り込まれている原状回復についての要項に左右されるため、必ず確認しておきましょう。
また、契約書に明記された範囲は必ず原状回復する義務がありますが、書いていない範囲は無理に原状回復をする義務はないので、不要な工事はおこなわないことが大切です。
もしオフィスの移転先もあわせて検討中なら、サービスオフィスをご検討ください。サービスオフィスは、セキュリティ対策が高く、共用部分なども充実しています。さらに、サービスオフィスであれば、退去する際の原状回復費用を安価におさえられます。
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